Finanzierungsfallen
Wer heute eine Hypothek aufnehmen will, wird von Banken richtiggehend umworben. Die Ausverkaufsstimmung birgt jedoch Gefahren.
Hausinfo hat mit Lorenz Heim, dem Geschäftsleiter des HypothekenZentrums über die Risiken, aber auch die Chancen gesprochen, die dieser Trend mit sich bringt.
Banken unterbieten sich gegenseitig mit immer günstigeren Hypotheken. Weshalb sind diese Kredite für sie plötzlich so interessant?
Lorenz Heim: Der Verkauf von Hypotheken ist aus zwei Gründen wieder ein gefragtes Geschäft. Erstens legen viele Investoren ihr Geld in Zinswerten an, was zur Folge hat, dass sehr viel Geld für Hypotheken vorhanden ist. Zweitens haben die Banken das Hypothekargeschäft als Instrument zur Gewinnung und Bindung von Kunden sowie für weitere Kundengeschäfte entdeckt.
Welche Gefahren sind mit diesem neuen Boom verbunden?
Da ausnahmslos alle Banken im Hypothekargeschäft Marktanteile gewinnen möchten, gewähren sie heute immer mehr Hypotheken zu Konditionen, an denen sie nichts mehr verdienen. Zweitens werden die Kundenberater wie Ende der Achtzigerjahre wieder nach dem abgeschlossenen Volumen gemessen. So kann es vorkommen, dass sie beim einen oder anderen Geschäft an den Kreditrichtlinien der Bank vorbei schummeln. Die Konsequenzen dieser Trends werden erst in einigen Jahren sichtbar, dann nämlich, wenn die Zinsen steigen und die Kreditnehmer Mühe haben, ihren Verpflichtungen nachzukommen.
Lorenz Heim, Geschäftsleiter des
HypothekenZentrums
Welche Entwicklung hat zur jetzigen Zinssituation geführt?
Es wird zu viel Geld in Zinswerte angelegt, gleichzeitig sind nicht genügend Investitionsmöglichkeiten vorhanden. Ferner kommt hinzu, dass die Wirtschaftsaussichten in letzter Zeit eher gedämpft wurden. Eine schleppende Wirtschaft bedeutet aber tiefe Zinsen.
Wie schätzen Sie den Markt in den nächsten 8-12 Monaten ein?
Die kurzen Zinsen (6 Monate fest) werden - wenn überhaupt - um höchstens 0,25 % steigen. Bei den längeren Laufzeiten von 8 oder mehr Jahren ist das Anstiegspotenzial etwas höher. Aber selbst wenn diese Zinsen um 0,5 Prozentpunkte ansteigen, sind diese Laufzeiten immer noch äusserst attraktiv.
Wie oft treten Finanzierungen auf, bei denen mehr als 80 % aus Fremdkapital bestehen?
Wir unterscheiden zwischen echten und unechten Über-80-Prozentbelehnungen. Bei den unechten hat der Kunde eine Hypothek, die bis zu 100 % des Liegenschaftswertes entspricht. Er bringt der Bank aber Zusatzdeckungen in Form von rückkaufsfähigen Lebensversicherungspolicen, Säule-3a-Guthaben oder Pensionskassenguthaben. Wenn eine solche hohe Fremdfinanzierung sorgfältig geplant ist, scheint sie uns vertretbar. Bei echten Belehnungen über 80 % gewähren Banken ohne Zusatzsicherheiten Finanzierungen von bis zu 90 %. Wenn jetzt auch die Bewertung der Liegenschaft noch etwas frisiert wurde, werden aus solchen sowieso schon hohen 90-Prozent-Belehnungen auch schon mal 100-Prozent-Belehnungen. Dies sind heute zwar noch Einzelgeschäfte, der Trend zu solchen Finanzierungshöhen zeigt jedoch deutlich nach oben.
Welchen Wohneigentümern raten Sie zu einer solchen Finanzierung?
Zu einer unechten hohen Belehnung rate ich allen, die sich gründlich über die Vor- und Nachteile einer hohen Belehnung informiert haben. Von einer echten Überbelehnung rate ich hingegen allen ab. Lieber noch ein bis zwei Jahre Geld sparen, als zu riskieren, dass mir die Bank bei der nächsten Gelegenheit die Hypothek kündigt.
Wie wirken sich die günstigen Hypotheken auf die Nachfrage nach Wohneigentum aus?
Die Nachfrage wird ganz klar grösser, denn derzeit ist Kaufen günstiger als Mieten.
Wie beeinflusst diese vermehrte Nachfrage nach Wohneigentum den Immobilienmarkt?
Besonders an den guten Lagen beobachten wir teilweise einen kräftigen Anstieg der Immobilienpreise. Das ist so lange in Ordnung, wie die Banken durch eine zu grosszügige Kreditvergabe nicht noch mehr Öl ins Feuer giessen.
Wie häufig werden Kaufpreise bezahlt, die über dem Marktwert liegen?
Vergleichbar mit einem teuren Auto sind die Leute sehr oft bereit, sich etwas zu leisten, was sie andersweitig günstiger haben könnten. Solange die Differenz zwischen Kaufpreis und effektivem Marktwert aus eigenen Mitteln bezahlt wird, stört das niemanden. Wenn die Bank solche überhöhten Preise ohne mit der Wimper zu zucken finanziert, kann das aber bei der nächsten Preiskorrektur ins Auge gehen.
Welche Gefahren sind damit verbunden?
Wenn es zu einer Neubeurteilung kommt, d.h. der Belehnungswert einer Liegenschaft tiefer angesetzt wird, muss der Eigentümer mit deutlich höheren Amortisationen rechnen. Steigen dann zusätzlich die Hypothekarzinsen an, können diese Belastungen die finanzielle Existenz in Frage stellen. Wer dann sein Haus verkaufen muss, erhält in der Regel deutlich weniger, als er dafür bezahlt hat.
Was raten Sie Käufern, damit diese nicht zuviel für ein Wunschobjekt bezahlen?
Am besten lässt man den Kaufpreis durch einen Bankschätzer bestätigen. Er kann einen auch auf latente Unterhaltsarbeiten aufmerksam machen. Ist das Objekt noch nicht gebaut, hilft allenfalls auch die hedonische Bewertung, wie sie von vielen Banken und online unter http://www.vzonline.ch/ angeboten wird.
Inwieweit werden die günstigeren Hypotheken durch die höheren Kaufpreise wieder "aufgehoben"?
Das wird sich erst dann zeigen, wenn die Preise nicht mehr nur nach oben zeigen. Ich würde aber keinen direkten Vergleich machen. Die Hypothekarzinsen sind heute und vielleicht morgen günstig, eine Liegenschaft kaufe ich aber auch, um übermorgen noch darin zu wohnen. Ich tue also gut daran, mit den langfristigen Hypothekarzinssätzen zu kalkulieren und mich an den derzeit günstigen Sätzen zu freuen.
Welche Vorzüge hat die von Ihnen betreute HEV-Hypothek gegenüber übrigen Angeboten?
Wer eine HEV-Hypothek abschliesst, erhält eine strategisch ausgerichtete Hypothek. Das wird bisher von keiner Bank angeboten. Strategisch ausgerichtet heisst, die Zusammensetzung der Laufzeiten wird nach umfangreichen Berechnungen getätigt, in welche Vergangenheitszahlen, Zukunftsszenarien und Simulationen einfliessen. Das Resultat kann sich sehen lassen. Wer vor rund drei Jahren eine HEV-Hypothek über 500'000 Franken abgeschlossen hat, sparte in diesen drei Jahren gegenüber einer vergleichbaren Hypothek zwischen 5'000 und 25'000 Franken.
Zum Schluss: Worauf sollte ein angehender Wohneigentümer bei der Finanzierung seines Eigenheims unbedingt achten?
1. Werden Sie sich bewusst, wie viel "zu viel" Sie bezahlen. Diesen Aufpreis sollte man unbedingt aus eigenen Mitteln bezahlen.
2. Rechnen Sie mit höheren Zinsen als den aktuell gültigen. Nur wenn Sie die Hypothek auch bei 5 % und allenfalls höheren Amortisationen tragen können, sollten Sie ein Haus in der gewünschten Preisklasse erwerben.
3. Vergessen Sie das Märchen, dass mit dem Vergleichen von Offerten viel Geld gespart werden kann. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Banken sind nur noch marginal. Viel wichtiger ist die Frage, ob ich meine Hypothek für 6 Monate mit 2,0 % oder 15 Jahre zu 3,75 % aufnehme. Hier geht es um über 1,75 % Differenz - und darüber lohnt es sich nachzudenken oder sich unabhängig (also gegen Honorar) beraten zu lassen.
Danke für das Interview.
Quelle: Hausinfo, der Eigenheimratgeber
